Disdetta affitto: Risoluzione anticipata contratto di locazione

Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile, bisogna indicare anche la data di scadenza dello stesso come parte fondamentale. A seconda dei casi, potrebbe accadere che una delle due parti, locatore o conduttore, si trovino nella necessità di porre fine al contratto prima della sua scadenza. Vediamo come si può procedere alla disdetta dell’affitto in entrambi i casi, tenendo presente che ci sono delle norme differenti che bisogna rispettare a seconda del proprio ruolo.

Accordo tra le parti

Se le parti riescono a trovare un accordo relativamente alla risoluzione del contratto di locazione, in questo caso la volontà è “sovrana” e bisogna semplicemente tenere conto degli aspetti fiscali della questione, così come indicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Recesso anticipato da parte del conduttore

Il conduttore, ovvero colui che ha preso l’immobile in affitto, ha una libertà ben più ampia in merito al recesso di quella che viene garantita all’altra parte.

Nello specifico, egli può recedere dal contratto in ogni momento lo desideri tramite un’apposita clausola di recesso convenzionale che viene inserita nel contratto, oppure se ci sono dei gravi motivi.

L’unico obbligo che egli ha, praticamente, è di dare un preavviso di almeno 6 mesi. Se tale periodo minimo non viene rispettato, allora il conduttore ha l’obbligo di versare al locatore una somma di denaro pari al periodo di mancato preavviso, anche se egli rilascia l’immobile.

Inoltre, il conduttore dovrà anche risarcire i danni subiti dal locatore proprio a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile stesso. L’onere della prova di questi danni grava sul locatore.

Recesso anticipato del locatore

Nel caso in cui a voler recedere dal contratto in maniera anticipata sia il locatore, ovvero il proprietario dell’immobile, ci sono delle condizioni molto più “strette” che bisogna rispettare.

Un caso è sicuramente quello della disdetta per finita locazione, ovvero quando il contratto giunge al termine. In questo caso il locatore deve dare comunicazione al conduttore della fine dell’intenzione di non rinnovare almeno 6 mesi prima della scadenza dello stesso, che diventano 12 o 18 rispettivamente se il contratto è ad uso non abitativo o riservato ad un’attività imprenditoriale che ospita persone (come gli alberghi).

Il locatore può riservarsi di non voler rinnovare il contratto di affitto in tutti questi casi:

  • Se vuole destinare quell’immobile ad uso abitativo o professionale proprio o della propria famiglia;
  • Se vuole destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette con finalità pubbliche, sociali, cooperative o mutualistiche;
  • Se il conduttore ha un alloggio idoneo a sua disposizione nello stesso comune;
  • Se l’immobile si trova in un edificio molto danneggiato che deve essere ristrutturato e nel caso in cui la presenza del conduttore rende difficile o impossibile procedere con i lavori;
  • Se il conduttore non occupa in maniera continuativa l’immobile senza darne motivo;
  • Se il locatore vuole vendere l’immobile a terzi (in questo caso il conduttore ha diritto di prelazione).

In tutti questi casi, il locatore può disdire il contratto in via anticipata, dando comunque un preavviso di almeno 6 mesi al conduttore.

E’ da considerare che la fine anticipata del contratto di locazione comporta delle spese da ambo le parti. Per sapere quanto occorre pagare è importante rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, che potrà studiare il caso specifico e fornire tutte le indicazioni necessarie.

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